Investire in immobili, anche in piccola scala, è un modo sicuro e testato per creare ricchezza e flussi di cassa.
Robert Kiyosaki
American businessman
Italia vs Stati Uniti
[language-switcher]
Investire in immobili in Italia. Conviene davvero?
Per un italiano medio acquistare casa fa parte del percorso di vita perché offre sicurezza emotiva.
In genere, in Italia, una casa è per tutta la vita.
Il sogno degli italiani è infatti la casa di proprietà, tanto che nel rapporto trimestrale dell’OMI emerge con chiarezza che più del 75% degli italiani ne possiede una, almeno sulla carta.
La maggior parte è obbligata a sottoscrivere mutui decennali per permettersela.
Tutto questo sarebbe anche normale, se non fosse che fino a quando il mutuo non è pagato la casa non è tua e può esserti pignorata in un momento qualsiasi. Intanto però ci sono le tasse le da pagare fin dal primo giorno, così come tutti i costi di mantenimento e le bollette, e questi costi ti obbligano a lavorare duramente per pagare qualcosa che non è veramente tuo.
L’Italia è l’unico stato d’Europa, in cui i prezzi delle case non si sono ancora ripresi dalla crisi esplosa nel 2007-’08, continuando a scendere.
Anzi, la crisi economico-finanziaria di ormai oltre un decennio non è nemmeno correlata alla situazione attuale del mercato immobiliare italiano, che ha iniziato a flettersi anche prima e che risente di fattori strutturali negativi, quali :
- Calo demografico
- Bassi redditi delle famiglie
- Inflazione che erode i risparmi
- Scarsa tutela del diritto della proprietà
- Mancata garanzia di percepire affitti
- Tassazione elevata
- Burocrazia lenta e complicata
Nel nostro Paese, inoltre, la tutela legale per chi acquista un immobile per ricavarne affitti è decisamente scarsa.
Il mercato immobiliare italiano è senza dubbio difficile in declino e la tassazione rende sfavorevole ogni aspetto dell’investimento e della rendita passiva potenziale che, se tutto va bene, sia aggira spesso intorno ad un 4%.
Scarsa offerta di lavoro e bassi redditi non permettono di percepire affitti alti. Basti pensare che un appartamento in affitto a Milano del valore di 250.000 euro, ad esempio, può fruttare circa 800 euro al mese (nel migliore dei casi) dai quali dovresti anche decurtare tasse e spese varie.
Con la stessa cifra investita negli USA con il progetto JCGREI 2.0 il rendimento arriva almeno a 5,000 $ mensili (garantiti) con vantaggi fiscali importanti di cui ti parlerò in seguito.
In Italia, senza contare i costi della manutenzione ordinaria, la tassazione difficilmente scende sotto il 21%. Considerando il lungo orizzonte temporale dell’investimento e la situazione economica italiana, l’incremento costante delle tasse sulla proprietà (vista dal Fisco come un bene di lusso) è altamente probabile.
Inutile sottolineare aspetti quali la lunga burocrazia e la scarsissima tutela del proprietario di un immobile che non ha garanzie e deve vivamente sperare di non avere inquilini morosi, onde dover affrontare procedure giudiziali lunghe e costose.
Per un italiano affittare la propria casa ad una famiglia può essere un errore fatale. Se infatti ci sono di mezzo figli minori, avviare un’azione di sfratto per riprendere possesso della propria casa e sperare di incassare i crediti accumulati in molti casi è una procedura che può durare anni e farti perdere soldi e tempo.
Tu, intanto, oltre a pagare le tasse sull’immobile da cui non percepisci nessun affitto (magari per anni, come nella mia esperienza) dovrai anche pagare l’avvocato e l’ufficiale giudiziario senza avere neanche una minima garanzia che la tua situazione possa risolversi.
Spesso in Italia sembra addirittura molto più conveniente rubare un tetto al proprietario e vivere alle spalle dello Stato. Sono moltissimi gli italiani che la pensano in questo modo e lo Stato, invece di combatterli e condannarli, li appoggia con le sue leggi “pro inquilino”.
E se parliamo di rivedere gli immobili? Ecco, in Italia, 1 immobile su 3 viene venduto in media ogni 7 mesi e mezzo.
Negli Stati Uniti un immobile viene venduto in media ogni 68 giorni.
Addirittura I primi dati post-covid negli USA sembrano indicare un ulteriore accorciamento di queste tempistiche: la percentuale di case appena quotate i cui venditori accettano un’offerta entro 14 giorni dalla loro immissione sul mercato è aumentata dal 42% di maggio al 47% nella prima settimana di giugno (fonte: Redfin).
Gli USA, oltre ad essere uno dei mercati più importanti e più grandi del panorama mondiale dell’economia, rappresentano un’enorme opportunità per chi vuole investire , in particolare nel settore immobiliare.
La tutela del di dritto di proprietà è l’aspetto più sorprendente riguardo alle differenze con il nostro Paese. In America l’eviction (sfratto) è una procedura snella e permette al proprietario dell’immobile di rientrare velocemente in possesso del proprio appartamento in un massimo di 30 giorni .
Oltretutto ogni americano ha un credit score personale, ovvero un punteggio che indica la sua affidabilità finanziaria (solvibilità).
Quando questo punteggio viene danneggiato le conseguenze sono gravi (mancato accesso alle scuole, alle carte di credito, rifiuto di contrarre affitti, etc.). Questo indicatore permette dunque anche di fare una selezione a monte dell’inquilino oltre che a scoraggiare insolvenze.
Add Your Heading Text Here
Investire negli USA significa anche delegare la gestione del tuo immobile ad una società di property management.
Questa comprende un insieme professionisti che supporta i proprietari dell’immobile al fine di ottimizzare gli utili, semplificare la gestione ed aumentare il valore del tuo patrimonio immobiliare.
Servizi inclusi:
- Selezione inquilini
- Controllo del pagamento degli affitti
- Negoziazione contratto
- Tenuta contabilità
- Manutenzione e riparazione della proprietà
- Aspetti legali
“Buy land.
They’re not making it anymore.”
Ovviamente ci sono tantissimi altri aspetti positivi che sottolineano indubbiamente come gli Stati Uniti siano il miglior luogo per investire in immobili e come, nello specifico, città come Cleveland siano letteralmente il “Paradiso degli investitori immobiliari”.
Sarò lieta di darti informazioni a riguardo sul mio sito internet e/o tramite materiale informativo/consulenza personalizzata. (scrivimi pure a anna.esposito.ret@gmail.com per saperne di più).
Come puoi ben immaginare, investire nel mercato statunitense ed avere ritorni elevati richiede requisiti molto importanti.
Uno di questi è avvalersi di un partner affidabile che supporti gli investitori durante l’intero processo, che abbia conoscenza approfondita del settore immobiliare ed una padronanza delle abitudini culturali del paese in cui opera.
Giuseppe Cicorella, grazie alla sua esperienza di mercato maturata negli ultimi 30 anni anni, è in grado di fornire ai clienti le migliori opportunità di investimento negli Stati Uniti e garantire loro risultati che arrivano a superare il molti casi il un ROI del 23% .
Quali sono le conseguenze fiscali
nel Real Estate USA?
Nel momento in cui investi nel settore immobiliare in modo attivo o passivo (in riferimento al Real Estate negli USA), puoi vedere il tuo reddito o profitto è soggetto alle tasse governative.
Ci sono diversi modi in cui gli utili del tuo investimento immobiliare (cioè gli affitti) possono essere tassati. Ad esempio le tasse possono essere applicate su importi che si aggiungono al tuo reddito personale o come plusvalenza (profitto) su una vendita (Capital Gain).
Il regime fiscale degli Stati Uniti è imperniato sull’imposizione a livello federale, statale e locale.
Alle imposte federali vanno quindi aggiunte le imposte statali e quelle di alcuni comuni quale, ad esempio, quello della città di New York.
I guadagni dalla tua proprietà immobiliare possono derivare sia dal reddito da locazione che dalla vendita del tuo immobile dopo l'apprezzamento. Entrambi sono redditi imponibili negli Stati Uniti.
Anna Esposito
Investitrice immobiliare e CAO in JC Group Holding Corp.
In genere è soggetta alla giurisdizione fiscale degli Stati Uniti ciascuna persona fisica o giuridica che produca, venda beni o servizi o che sia membro di una Partnership, Limited Liability Company o di una Corporation.
Ad esempio quest’ultima viene tassata direttamente sugli utili societari, mentre una LLC non viene tassata direttamente come società ma lo sono invece i suoi membri sulla base degli utili della societari, salvo che non si opti per una tassazione diversa. Questo perché una LLC ha molta flessibilità in questo senso e si adatta alle esigenze dei soci.
La scelta di LLC (Limited Liability Company) ha perfettamente senso come forma societaria nelle situazioni di Real Estate perché l’ammortamento dell’immobile “mangia” tutta la tassazione e quindi è possibile non pagare mai tasse o comunque ridurre tantissimo la base imponibile.
Negli USA infatti le detrazioni e le deduzioni sono spesso anche del 100%.
Così come si può dedurre l’ammortamento, sarà possibile anche scalare molti costi inerenti all’attività (vieni in America per visitare l’immobile? Bene, puoi dedurre i costi di viaggio, per l’alloggio, ecc.)..oppure addirittura se il tuo ufficio è a casa tua e paghi un affitto, puoi dedurre anche questo come costo aziendale).
Per questo e per altri mille motivi conviene aprire una società negli USA…è un Paese pro business!
Inoltre esiste una Convenzione bilaterale tra Italia e Stati Uniti tutela gli investitori italiani dal rischio di una doppia tassazione attraverso il credito d’imposta estero.