Questo 2021 vuoi far fruttare il tuo capitale con un investimento di tutto rispetto e hai gli occhi puntati sul real estate americano?
Ottimo, allora non puoi non conoscere nei minimi dettagli il metodo BRRRR, che rende milionari gli investitori immobiliari negli USA. Entriamo subito nei dettagli di questa strategia incredibilmente profittevole e intelligente.
Come funziona il metodo BRRRR
La sigla BRRRR è l’acronimo di BUY, REHAB, RENT, REFINANCE, REPEAT. Cioè COMPRA, RISTRUTTURA, AFFITTA, RIFINANZIA e RIPETI. Si tratta di un processo circolare, scalabile e replicabile che permette agli investitori immobiliari di trarre il massimo profitto dal possesso di più immobili in affitto.
Il tutto ha inizio con l’acquisto e la ristrutturazione dell’immobile, prosegue con l’affitto, diventa profittevole con il rifinanziamento da parte della banca e ripetibile all’infinito con la possibilità di acquistare un nuovo immobile dopo l’altro.
Perché il metodo BRRRR è vincente e fa fare i soldi
“Ok, ma cosa rende questo metodo così speciale?”, ti starai domandando a questo punto. Esistono due risposte a questa domanda, una molto semplice e una più approfondita. Partiamo con la semplice: è il sistema americano, che favorisce gli investimenti e gli imprenditori, a renderlo così speciale e funzionale. Negli USA funziona e ti permette di diventare milionario, in Italia invece è impossibile perché mancano le condizioni essenziali.
Passiamo ora alla risposta più completa. Comprare un immobile in America è quasi una passeggiata, soprattutto per chi acquista come investimento: la burocrazia è snella, i prezzi sono contenuti, le possibilità di finanziamento sono molte e vantaggiose, le differenze a livello di tassazione tra prime e seconde case sono minime e la fiscalità è ampiamente gestibile e in grado di adattarsi alle tue esigenze (difficilmente l’imposizione totale netta sale oltre il 15%).
Ristrutturare, poi, è nella maggior parte dei casi un lavoro di poco conto. Le case americane, realizzate spesso in cartongesso e arredate con materiali economici e facilmente sostituibili, forse non avranno lo stesso fascino delle grosse, pesanti e solide abitazioni italiane, ma vincono senza dubbio in fatto di versatilità ed economicità: ci vuole davvero poco per sistemarle e rinnovarle, anche in termini di tempo. Attenzione, però: il fatto che le costruzioni americane siano così leggere e flessibili non è sintomo di scarsa qualità, ma rispecchia la vocazione culturale degli americani alla vita in affitto.
E questo ci porta a parlare del punto focale di questo articolo, cioè gli affitti.
Gli USA sono un Paese di affitti e di affittuari: in America è normale spostarsi (anche di centinaia e centinaia di chilometri) per studiare, lavorare e avanzare nella propria carriera. Le case non sono considerate degli status symbol, ma dei tramiti temporanei per raggiungere la propria realizzazione personale. È chiaro quindi come gli americani non siano legati al concetto di “abitazione” e preferiscano di gran lunga gli affitti, che pagano senza farsi troppi problemi, considerando il periodo positivo di espansione economica e lavorativa che stanno attraversando gli USA.
Ma è il rifinanziamento il vero vanto di questo metodo. Dopo la ristrutturazione e alcuni mesi di affitto, potrai iniziare a elaborare un piano su come ottenere un rifinanziamento per il 75 o l’80% del nuovo valore dell’immobile: questo non sarà assolutamente un problema, perché l’entrata generata dall’affitto è considerata un’ottima garanzia.
Sì, perché se in Italia è già un miracolo che gli inquilini paghino regolarmente gli affitti e le banche storcono il naso in assenza di contratti a tempo indeterminato, negli USA la rendita da locazione è considerata sicura e continuativa. Alcune banche americane offrono un rifinanziamento in contanti, mentre altre preferiscono estinguere il debito insoluto: tra queste due opzioni, ovviamente la prima è quella auspicabile per completare il metodo BRRRR.
Ottenendo liquidità, sarai in grado di recuperare l’investimento iniziale e sarai possessore di un immobile che praticamente si paga da solo e genera rendita. A partire da questo punto, l’obiettivo è non smettere e ripetere questa operazione con l’acquisto di altri immobili! Non per nulla, sono ormai tantissimi i privati cittadini americani che diventano milionari e smettono di lavorare proprio grazie a questa strategia: le porte sono aperte anche per gli investitori italiani, ovviamente.
Perché il metodo BRRRR non funzionerà mai in Italia
Questo metodo può essere replicato in Italia? La risposta è tranchant: no! Per svariate ragioni (costi spropositati d’acquisto, finanziamenti difficoltosi e poco vantaggiosi, …), ma i veri impedimenti sono tre: l’Italia, a differenza dell’America, è un Paese in cui affittare è rischiosissimo e poco redditizio, ottenere un rifinanziamento è difficilissimo e richiedere finanziamenti per l’acquisto di più di un immobile è praticamente impossibile.
In Italia un immobile da 150mila euro difficilmente può essere affittato a più di 500 euro al mese (negli USA il canone d’affitto per un immobile del genere si attesta invece sui 900-1000 dollari e anche più): l’attuale situazione economica e lavorativa italiana non è delle più rosee e impedisce ai proprietari di imporre canoni di affitto elevati. Ma questo in Italia non vale solo per le case acquistate a prezzi medio-bassi: sono noti i casi di immobili acquistati a 250-300mila euro e poi affittati a non più di 700 euro al mese. Follia, soprattutto se con 250mila dollari è possibile acquistare negli USA due duplex e una single family home da cui ottenere un affitto totale mensile di circa 4.200 dollari al mese.
Al di là di questo, in Italia liberarsi dei diffusissimi inquilini morosi è un’impresa costosa, estenuante e lunga: se poi sono presenti minori, anziani o invalidi è impossibile (in America questo problema non esiste, i proprietari sono tutelati e chi non paga viene sfrattato subito). Di fatto, in Italia la rendita da affitto è un terno al lotto poco profittevole: le tasse sono elevatissime, il ritorno sull’investimento è, nelle migliori delle ipotesi, solo del 5% (mentre in America si attesta sul 25%) e in caso di inquilini morosi si rischia di avere tante spese e nessuna entrata.
È chiaro quindi che in Italia nessuna banca può considerare la rendita degli affitti una garanzia per concedere rifinanziamenti o finanziamenti per nuovi immobili: l’unica garanzia valida rimane sempre il contratto a tempo indeterminato e il reddito da lavoratore dipendente, meglio se statale, e ad ogni modo, ti verrà finanziato al massimo il 33%. Tutto il resto, è un di più che alle banche poco interessa: anzi, i rifinanziamenti richiesti dopo pochi mesi sono proprio mal considerati.
Ecco come sfruttare al meglio il metodo BRRRR
Per un investitore italiano interessato al metodo BRRRR la scelta più saggia è quella di affidarsi a un business partner propositivo, con esperienza decennale, che operi direttamente sul territorio americano e che abbia tutto l’interesse di ottimizzare il tuo investimento: se tu guadagni grazie all’acquisto e all’affitto di un immobile in America, anche lui guadagna.
Si tratta di una partnership win win (cioè di vittoria e successo per entrambe le parti), dove oltre ai guadagni vengono divise anche le spese e le perdite: è ovvio quindi che un business partner di questo tipo lavora sodo per aumentare i guadagni e ridurre al massimo le spese.
Il vantaggio di una partnership di questo tipo è evidente: il giusto business partner conosce il settore, ha contatti diretti negli USA, sa come assicurarsi i giusti immobili al prezzo più vantaggioso, come gestirli al meglio e come sbrigare tutto il processo che dall’acquisto porta all’affitto e poi al rifinanziamento. Insomma, il massimo per gli investitori che non hanno una buona conoscenza del mondo immobiliare statunitense e che desiderano avere il massimo controllo del loro investimento e dei potenziali frutti.
Enjoy!
