Gli investitori di successo sanno che non è tanto la classe di attività che rende ricchi, ma piuttosto le informazioni che si hanno sull’investimento. Pertanto, se un investitore dovesse avere costantemente accesso a informazioni che non sono facilmente disponibili sul mercato, potrebbe ottenere un ottimo ritorno dato il vantaggio competitivo.
Il mercato immobiliare ha uno dei sistemi di informazione più opachi.
Le informazioni pertinenti spesso non vengono erogate pubblicamente attraverso fonti ufficiali, soprattutto nel mercato italiano e diversamente dal mercato statunitense, in cui opero, in cui è possibile reperire dati maggiori.
Nel mio precedente articolo ho proprio parlato di asimmetrie informative :
In questo articolo ho deciso di elencare i vari livelli di informazione che gli acquirenti di una proprietà possono aspettarsi di avere.
Informazioni di livello 0: disponibili pubblicamente
Il mercato immobiliare non ha sistemi di informazione ottimali come il mercato azionario o il mercato obbligazionario. Ciò è in parte dovuto alla diversa natura di ciò che viene negoziato. I mercati azionari e obbligazionari vendono merci omogenee e standard e di conseguenza possono riportare informazioni che sono accurate e che consentono di prendere decisioni qualitativamente migliori.
Gli immobili sono diversi, poiché gli investitori devono considerare una vasta gamma di fattori come la posizione, la vicinanza ai servizi quotidiani, il profilo del quartiere e così via. Di conseguenza, le informazioni disponibili al pubblico sono imperfette. Ad esempio, se dovessi informarti sui prezzi degli immobili in un quartiere completamente nuovo, ci sono alte probabilità che gli annunci online e sui giornali citino un prezzo più alto. Man mano che approfondisci il mercato e acquisisci familiarità con esso, potresti essere in grado di ottenere un prezzo migliore.
Per riassumere, il meccanismo di rilevazione dei prezzi nei mercati immobiliari non è efficiente. Di conseguenza, le informazioni disponibili al pubblico non sono sempre molto utili quando si tratta di prendere decisioni.
Informazioni di livello 1: informazioni pratiche
Il livello successivo di informazioni si ottiene quando un acquirente visita effettivamente il “micro mercato” in cui è interessato all’acquisto di un immobile. I giornali e le riviste possono fornire un tasso base o un intervallo entro il quale i prezzi dovrebbero idealmente trovarsi. Queste informazioni si possono ottenere anche parlando con persone che sono state effettivamente coinvolte in tali accordi nel recente passato e possono fornire una migliore stima delle condizioni del mercato e del sentimento di acquirenti e venditori. Questa categoria di informazioni, inoltre, è più preziosa di quella resa disponibile attraverso mezzi impersonali come la navigazione in rete. Pertanto, è necessario impegnarsi maggiormente per la raccolta.
Informazioni di livello 2: mediatori
Il successivo livello di informazioni è disponibile con i mediatori nel mercato. Un investitore può raccogliere solo un certo livello di informazioni anche se visita regolarmente il micro mercato prima di concludere l’affare. Questo perché non è possibile assistere alla chiusura di più affari nel quartiere e quindi tenere ogni compravendita sotto controllo.
Gli annunci che inizialmente vengono proposti dagli strumenti preliminari all’acquisto sono molto diversi dagli accordi che in realtà vengono negoziati successivamente. I mediatori hanno accesso a entrambi questi tipi di informazioni.
Informazioni di livello 3: classe politica
In questa fase, non stiamo parlando di informazioni già esistenti sul mercato, ma di informazioni riguardanti le prospettive future che potrebbero avere un effetto sul valore economico di una proprietà. Ciò può includere informazioni quali futuri piani di sviluppo o piani infrastrutturali all’interno e nelle vicinanze degli asset. Ad esempio, se un nuovo grande supermercato venisse costruito nelle vicinanze della tua proprietà, apporterebbe sicuramente molto valore all’immobile.
Questo tipo di informazioni non è disponibile sui canali classici. Tuttavia, legislatori e politici vi hanno accesso prima che vengano rese pubbliche, siccome sono loro che partecipano attivamente all’emanazione di queste leggi. Quindi è probabile che queste persone ,avendo un vantaggio di informazioni sleale, possano usarle a loro beneficio.
Questo genere di informazioni viene anche definito “informazioni privilegiate”. Dimostrare che una persona abbia investito o lo stia facendo sulla base di tali informazioni o addirittura avesse accesso a tali informazioni in maniera diretta, significa correre rischi legali significativi!
Dunque, ci sono vari livelli di informazioni disponibili sul mercato. La quantità di denaro che un investitore immette sul mercato immobiliare e la quantità di rischio che viene assunta dovrebbero dipendere in gran parte dal tipo di informazioni disponibili.
Migliore è l’informazione, minore è il rischio sugli investimenti immobiliari.
Enjoy!
