L’espressione inglese rent-to-rent si traduce letteralmente con “affittare per affittare” oppure “subaffittare”.
Il Rent to Rent è una strategia che consiste appunto nel trovare un immobile, affittarlo ad un terzo (sublocatore) , e sublocarlo ( ad un sub conduttore) per produrre cashflow.
In altre parole questa strategia di investimento immobiliare permette di guadagnare con gli immobili senza doverli necessariamente acquistare e nel procurarsi una rendita anche partendo da un capitale di investimento limitato.
Con il rent to rent si può decidere ad esempio di affittare una proprietà di grandi dimensioni per poi dividerla con più coinquilini, ognuno dei quali avrà generalmente una stanza. La rendita percepita in questa situazione ovviamente sarà pari alla differenza tra la somma dovuta al proprietario dell’immobile e le somme percepite dagli altri sublocatori (dedotte spese di gestione e manutenzione).
La sublocazione può avvenire a stanze o a giornate ed è spesso anche utilizzata da studenti universitari o da professionisti che anziché pagare affitti altissimi, magari in città metropolitane, utilizzano questa leva finanziaria e in alcuni casi arrivano a non pagare nessuna differenza al proprietario.
Il contratto di sublocazione è ovviamente indipendente da quello di locazione (principale) ed è consentito dalla legge in tre situazioni:
1. Non devono esserci clausole del contratto di locazione che lo vietino.
2. Non devono essere presenti diciture che vietino il subaffitto nell’eventuale contratto di mutuo ipotecario.
3. Della proprietà immobiliare sublocata deve essere fatto un uso consentito dalla legge.
In caso di subaffitto parziale (una o più camere)è sempre conveniente esplicitare al proprietario l’uso di questa strategia, anche perché quest’ultima spesso permette loro garanzia della rendita derivante dall’affitto (maggiore probabilità di copertura).
Nel caso in cui conduttore voglia sublocare l’intero immobile ad un terzo deve essere espressamente autorizzato dal padrone di casa con una apposita clausola inserita nel contratto di affitto. Pertanto, se il contratto non prevede nulla, l’inquilino non può concedere l’appartamento in subaffitto totale. Il consenso del padrone di casa deve essere dato per iscritto ed in modo espresso.
In caso di violazione del divieto da parte del conduttore, il locatore può agire in tribunale per chiedere la risoluzione del contratto di locazione principale e di quello di sublocazione, ossia lo sfratto tanto dell’inquilino quanto del sub conduttore.
Conoscere questa forma di investimento può aprire una porta a nuove forme di reddito passive senza rischi ed in poco tempo.
Come in ogni cosa anche per il rent-to-rent possono esserci degli svantaggi:
– Crescita zero del capitale: poiché il locatario non è proprietario dell’immobile, se il esso vede un aumento del valore nel tempo, non ne potrà beneficiare.
-Rischi analoghi a quelli del proprietario vero e proprio in riferimento a periodi in cui non si trovano inquilini e non si può contare sulle entrate previste (neppure per il pagamento delle bollette) e a spese di manutenzione inaspettate.
-Costi iniziali per l’ammodernamento o l’arredamento degli interni al fine di renderli più attraenti per i subaffittuari.
-Rischio che il proprietario decida di riprendersi l’immobile per qualsiasi motivo (oppure non paghi il mutuo acceso per il suo pagamento).
E la tassazione?
Il canone percepito per la sublocazione di un’unità immobiliare detenuta in base a un contratto di locazione rientra tra i redditi diversi (articolo 67, comma 1, lettera h, del Tuir). Tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del Tuir), come il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’appartamento. Sia il proprietario che il conduttore di un immobile, se effettuano contratti di locazione breve (durata massima 30 giorni), possono allo stesso modo sfruttare i vantaggi offerti dalla cedolare secca, al posto della normale tassazione Irpef . Questa modalità di tassazione si riflette nella compilazione della dichiarazione dei redditi da parte del sublocatore del contratto.
In conclusione, possiamo dire che il rent-to-rent è un’interessante strategia di nicchia nel settore immobiliare che in teoria può procurare buoni guadagni, ma che può anche costare parecchio denaro.
Il metodo, infatti, è semplice da intuire, ma al contempo richiede attenzione nella sua messa in pratica. Nella maggior parte dei casi necessita di una lunga fase di studio e di notevoli sforzi da dedicare alla sua gestione.
Il mio consiglio è sempre di farsi affiancare da un professionista o quantomeno di chiedergli un parere presentandogli la propria situazione.
Ricorda sempre che diventare ricchi e vivere di rendita è un processo con ostacoli.
Se fosse facile lo farebbero tutti!
Enjoy!
